Unser Service für Immobilienvermieter

Haben Sie eine gute Immobilie zu vermieten, so verdient diese auch einen guten Mieter. Oder andersherum gesehen, nur mit einem guten Mieter verdient auch Ihre Immobilie. Es ist heutzutage schwierig Mietinteressenten richtig einzuschätzen. Bundesweit sind mehr als 3 Millionen Haushalte überschuldet. Vermieter sollten daher die Bonität von Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrages genau überprüfen. Mietausfälle durch nicht zahlungsfähige Mieter können die langfristige Rentabilität einer vermieteten Immobilie erheblich mindern. Ein Makler kann bei der Auswahl von solventen Mietern Zeit einsparen und Sicherheit bieten.

Checkliste zur erfolgreichen Immobilienvermietung:

  • Wohnung in einen vermietungsgerechten Zustand versetzen
  • Angemessenen Mietpreis ermitteln
  • Mietpreisbremse prüfen
  • Energieausweis
  • Aussagekräftige Fotos vom Mietobjekt
  • Wunschmieter definieren
  • Anzeigengestaltung auf Zielgruppe abstimmen
  • Besichtigungstermine planen
  • Mieterselbstauskunft
  • Bonitätsprüfung des Mieters
  • Rechtssicherer Mietvertrag
  • Mietkaution
  • Betriebskosten festlegen
  • Schönheitsreparaturen
  • Automatische Mietanpassung
  • Wohnungsübergabeprotokoll
  • Schlüsselübergabe

Energieausweis

Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise sind Energieverbrauch und Energieeffizienz bei der Vermittlung von Immobilien zu wichtigen Entscheidungskriterien geworden. Auf Grundlage des Gebäudeenergiegesetz (GEG) haben potenzielle Käufer oder Mieter schon bei der Besichtigung einer Immobilie Anspruch einen Energieausweis in Form von Energieverbrauch oder Energiebedarf einzusehen.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner, und basiert auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Die Werte dieses Ausweises hängen sehr vom individuellen Nutzerverhalten ab.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis zeigt den DIN-gerecht berechneten Energiebedarf des Gebäudes und macht die Qualität der Gebäudehülle und Heizanlage damit vergleichbar mit denen anderer Gebäude. Er berücksichtigt Details zur energetischen Qualität des Gebäudes und bewertet die Heizungstechnik. Er stellt den zu erwartenden Energiedarf genauer dar und ist dadurch wesentlich aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis. Er ermöglicht somit eine nutzenunabhängige Beurteilung.

Gesetzliche Lage zum Thema Energieausweis

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), vorher Energieeinsparverordnung (EnEV), schreibt allen Verkäufern und Vermietern von Immobilien vor, Ihren potentiellen Käufern oder Mietern einen Energieausweis vorzulegen. Bei Versäumnis können Bußgelder von bis zu 15.000 € anfallen.

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© Stiftung Warentest / R. Reichelt
https://www.test.de/Energieausweis-Viele-aeltere-Ausweise-werden-bald-ungueltig-4805876-4880939


Mietpreisbremse

Zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten gilt seit 2015 die so genannte Mietpreisbremse. Vermieter dürfen, wenn sie ihre Wohnung erneut vermieten, nur eine Miete fordern oder vereinbaren, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ausnahmen: Die Vormiete - das heißt die Miete, die schon der frühere Mieter gezahlt hat - liegt über dieser Obergrenze oder die Wohnung wurde im Zuge des Mieterwechsels modernisiert bzw. während des früheren Mietverhältnisses, aber ohne dass der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht hat. Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, oder für die erstmalige Vermietung nach einer umfassenden Modernierung, die fast schon einem Neubau gleichkommt.

Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend, also nicht überall in Deutschland. Sie gilt nur in Gebieten (Städten) mit angespannten Wohnungsmärkten. Die müssen von der jeweiligen Landesregierung durch eine Rechtsverordnung festgelegt werden.

Kappungsgrenze

In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Außerdem gelten Kappungsgrenzen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen (aber nie höher als die ortsübliche Vergleichsmiete).

In Gebieten (Städten), in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Die hierfür in Betracht kommenden Städte müssen von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden.

Kündigungssperrfrist

Ist der Mieter in ein "normales" Mietshaus gezogen und werden die Mietwohnungen danach in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter einen besonderen Kündigungsschutz. Der Käufer der Eigentumswohnung muss eine 3-jährige Kündigungssperrfrist einhalten. In dieser Zeit kann er nicht wegen Eigenbedarfs oder Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen.

Diese Kündigungssperrfrist kann von den Landesregierungen durch eine Rechtsverordnung für Städte, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

https://www.mieterbund.de/politik/(28.05.2021)